IN三里的故事與世茂城市更新的邏輯——採訪世茂集團副總裁、華北地區董事長兼總裁劉輝

近年來，南方城市的城市更新如火如荼，一批批開發商投身其中，电脑裁床在增儲擴容的同時，不少足以成為行業案例的項目業已落地。

與之相對，电脑裁床北方城市也散落著可圈可點的城市更新項目，世茂IN三里就是其中之一。

作為世茂集團首個城市更新項目，IN三里自面世以來，就一直承載著外界的期待。近期，在世茂IN三里揭開神秘面紗的時刻，世茂集團副總裁、華北地區董事長兼總裁劉輝接受中國網地産採訪，進一步詳述了世茂IN三里的故事，與世茂的城市更新邏輯。电脑裁床

它不僅位於北方經濟活力的特大城市北京，也處於北京潮流夜生活的核心地段三里屯。不得不承認的是，對於夜生活相對匱乏的北方城市而言，這是一個顯而易見的特殊位置。

與此同時，IN三里的前身，是一個可供散售的70年産權公寓式住宅項目。集核心城市、核心地段、核心資産等元素于一身，IN三里無疑在市場上擁有獨一份的稀缺性。

不過，劉輝為IN三里打出了一個較為保守的分數——80分，良好但沒到優秀。他表示：“現階段項目表現不錯，跟周邊對比還要高出不少，對於個項目而言，已經非常不容易了。”

劉輝口中的不容易，指的是項目的前端部分。在一片空白的情況下，為項目重新定位，改造出一個符合市場需求的産品，是的難點。

“你找十個人，可能十個人對此都有不同的理解。沒有達成一致的時候誰也説服不了誰，每個人説的都有道理，因此前端比較花時間。”劉輝説道。

經過訪談，世茂發現客戶的接受度比預想的更好，主要的問題並不在於購買力，而是客戶找不到能實現自己生活方式和生活理念的産品。

世茂的訪談對象涵蓋面較廣，其中有個人也有企業，還有許多年輕的創業人士。更具體一些，約有三分之一的對象具有出國與創業背景，也有不少對生活抱持相當積極態度的人。在劉輝眼中，這些各種各樣的訪談對象都有一個共同點，那就是與三里屯具有相當緊密的聯繫。

“他們可能小時候就生活在這裡，或者後面某一個重要的時段在這裡，要麼朋友圈在這裡，要麼工作圈在這裡。而且我們發現這些人對三里屯、工體高度認同，講到這裡的時候還是急切地想重返三里屯。”劉輝介紹道。

因此，IN三里所提供的不僅僅是滿足社交需求的空間，而是足以滿足“千人前面”不同生活追求的空間。換句話説，是集中人們精神追求，對標人們想像空間的場所。

當然，IN三里也涵蓋了會客與定制的需求。項目不僅配備了多個私宴、咖啡廳等會客場所，還具有定制産品、雙會所等高端空間。這是在充分利用家庭空間的基礎上，世茂所構想的提高公共空間配套使用效率的規劃。

劉輝認為，城市更新的種類繁多，有時候需要靠機緣，可遇而不可求。僅僅是將舊的東西拆掉重建，已不再符合當下城市更新的需求。在保持原有風貌的基礎上實現更廣的受眾，涵蓋更豐富的功能，滿足更多的社會與市場需求，才是一個受歡迎的項目。

“不管是設計把握能力還是客戶把握能力，包括對城市肌理還有文化脈絡梳理的能力，要求都是很高的。”劉輝説道。

他表示，城市更新涉及到一個城市與區域的文化層面，首先要有代入感，需要建立在充分理解的基礎上，這一過程即是城市更新的難點。

以IN三里為例，世茂的前期設想與訪談得到的內容大相徑庭，這是經過更為深入地挖掘，經過一系列重點思考後呈現出的終産品，“做有心人，這樣做出來的城市更新的項目更容易成功一些”。

當人們談起城市更新時，更多地會認為能為開發商帶來中長期的利潤支撐。电脑裁床但實際上，城市更新項目的利潤未必會比其他業態高。劉輝坦言，城市更新是未來的趨勢，城市的內生資源越來越稀缺是為重要的一點，利潤僅是其中的一部分，並非全部。

而不在城市更新領域進行探索，以後便不容易獲得機會，更不會獲得相關的能力。在劉輝看來，無論是未來客群還是城市邊界，一系列相關內容都需要開發商躬身入局，在深度參與的過程中才能得以了解。

不過，城市更新仍面臨著吃力不討好的失敗風險。一方面，內容、規劃等限制條件較多，另一方面，項目一旦虧損就難以為繼。所以，在摸索邊界的過程中獲取手經驗是極為重要的，需要通過政府、周邊及客戶的評價找到正確的前進方向，項目的成功自然水到渠成。

對於未來，劉輝認為城市更新呈現更加多元化的形態。在如“798”等自發共創形式的項目興起之後，越來越多的人逐步意識到城市更新的價值，其業態也不再局限于住宅與商業，內容也更加豐富多彩。

實際上，城市更新固定一種業態較為困難，無論面對個人還是大眾客群，核心都是吸引流量，能在人們心中留下烙印，“這需要項目能解決人們生活上或者生活方式的需求，又或是涌現出一些比較創新、百花齊放的模式”。

劉輝進一步表示，為了高效率駕馭多元化的城市更新業態，需要開發商靈活運用標準化手段，不能為了標準化而標準化，否則容易産生矛盾。

遵循上述邏輯，IN三里在涵蓋多種需求，打造多樣空間的基礎上，模糊了生活、愛好與工作界限，對標目標客戶的需求。

在訪談的過程中，世茂發現業主對自由度有很高的的要求，功能定義清晰的常規化空間概念並不適用，在篩選客群的同時，也讓IN三里終確定了自身的新定位。

劉輝坦言，居住功能不是不需要，而是排行後一位的功能，“一位年輕創業者全年有200多天在外出差，她購買的初衷只是為了方便與朋友會面交流”。

因此，IN三里並非是一個沿著住宅邏輯設計的項目，居室與門戶的數量被置於其他需求的後面。這也成為解決車位配比痛點的關鍵，據悉，項目一共擁有85戶，車位配比達到1:1。

與此同時，在居室空間方面，IN三里給予客戶較高的自由度與選擇權，從一居室至三居室均有不同的方案，適配各個業主的需求。

“我們總結下來，價值的排序一定是多功能、社交功能價值大於住宅的功能。”劉輝説道。

在公共空間方面，目前項目二層與頂層均為世茂自持運營，屬於對業主配套，同時也對外進行營業。為了保持與周邊環境的協調及品質，項目將設立較高的商業門檻，保證高品質與可控性。

為了契合嚴格的城市管制，IN三里在立面、觀景等方面擁有極高的品質。據劉輝介紹，項目並沒有將舊樓拆出，而是在原有界面的基礎上，更新了立面。考慮到節能問題，樓體玻璃幕墻使用的每塊玻璃都有一噸重。

同時，經過研究，世茂一反市面上“恒溫恒濕”的室內調控設計，通過智慧化手段根據早晚四季室外環境的變化，動態調整室內室外的溫度與濕度，實現真實且舒適的居住環境。

“城市界面上的東西，你的很多想法要實現非常難。”劉輝感慨道。他坦言，IN三里的開發週期需要兩年左右的時間，而世茂的下一個城市更新項目，無論是時間還是業態的規劃，還猶未可知。

劉輝進一步表示，电脑裁床IN三里目前僅能作為一個特殊的個體項目，難以成為世茂未來的産品系列。因為IN三里不僅位置上獨一無二，並且還是特殊的70年産權公寓式住宅。另一方面，城市更新領域涉及的問題較為複雜，世茂還在通過在項目上的實踐進行深入的探索，电脑裁床汲取更多的經驗，或在成熟之後再考慮發佈産品係，“只有這個項目做好了，有經驗了，之後的項目才可能打動別人，才能有更多的機會”。

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